Kira Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen ve hem kiracı hem de kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir sözleşme türüdür. Kiraya verenin, kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarma talebi, kira tahliye davası aracılığıyla Türk yargı sistemi nezdinde gerçekleştirilir. Bu makale, kira tahliye davasının genel çerçevesini, başvuru şartlarını ve Türk hukukundaki işleyişini kurumsal bir dille açıklamayı amaçlamaktadır.

Kira Tahliye Davasının Hukuki Niteliği ve Temelleri

Kira tahliye davası, kiraya verenin, kiracının kiralanandan çıkarılması için açtığı hukuki bir süreçtir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümlerine tabidir. Davanın açılabilmesi için yasalarda açıkça belirtilen tahliye sebeplerinden birinin veya birkaçının varlığı şarttır. Kanun koyucu, kiracının konut dokunulmazlığı ve yaşam hakkı güvencesi nedeniyle, tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir. Bu durum, kiraya verenin keyfi olarak tahliye davası açmasının önüne geçmekte ve kiracıyı korumaktadır.

Kira Tahliye Davası Açma Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiraya verenin belirli şartlar altında sözleşmeyi feshederek tahliye talep etmesi için çeşitli sebepler öngörmektedir. Başlıca kira tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar): Kiracının, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödememesi ve bu durumun kiraya veren tarafından yazılı iki haklı ihtar ile belgelenmesi halinde tahliye davası açılabilir. İhtarların haklı ve usulüne uygun olması esastır.
• Tahliye Taahhüdü: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü vermesi ve bu taahhüde uyulmaması halinde tahliye davası açılabilir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması ve serbest iradeye dayanması önemlidir.
• Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin veya altsoyu, üstsoyu, eşi ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanana konut veya işyeri olarak gereksinim duyması halinde tahliye davası açılabilir. Bu gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
• Yeniden İnşa ve İmar Amaçlı Tahliye: Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerektirmesi ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması durumunda tahliye davası açılabilir.
• Kiracının Tahliye Nedenli Davalı Oluşu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması durumunda, kiraya veren belirli şartlarla tahliye davası açabilir.
• Kiracının Temerrüdü: Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede gecikmesi ve kiraya verenin noter aracılığıyla göndereceği ihtara rağmen borcunu süresinde ödememesi halinde tahliye davası açılabilir.

Dava Süreci ve Yetkili Mahkeme

Kira tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Davanın açılacağı yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava dilekçesinin hazırlanması ve usulüne uygun olarak mahkemeye sunulması büyük önem taşır. Dilekçede, tahliye sebebi açıkça belirtilmeli ve ilgili deliller sunulmalıdır.

Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Dava Dilekçesinin Sunulması: Kiraya veren veya vekili tarafından hazırlanan dava dilekçesi, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.
2. Tebligat: Mahkeme, dava dilekçesini kiracıya tebliğ eder. Kiracının tebligatı almasıyla dava resmen başlar.
3. Cevap Dilekçesi: Kiracı, tebligatın kendisine ulaşmasından itibaren kanuni süre içinde cevap dilekçesini sunabilir.
4. Ön İnceleme ve Tahkikat: Mahkeme, dilekçelerin karşılıklı verilmesinin ardından ön inceleme duruşması yapar ve ardından delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi gibi aşamalardan oluşan tahkikat sürecine geçer.
5. Sözlü Yargılama ve Karar: Tahkikatın tamamlanmasının ardından sözlü yargılama aşamasına geçilir ve mahkeme yargılamayı tamamlayarak kararını verir.

Mahkeme, sunulan delilleri ve beyanları değerlendirerek tahliye talebinin haklı olup olmadığına karar verir. Tahliye kararının kesinleşmesi halinde, kiracının taşınmazı boşaltması gerekir. Kiracının karara uymaması halinde, icra takibi başlatılarak tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Önemli Hususlar

Kira tahliye davaları, karmaşık hukuki süreçler içerebilir ve usul hataları davanın reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, kira tahliye davası açmadan önce veya dava sürecinde hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır. Uzman bir avukat, davanın doğru bir şekilde yürütülmesini, gerekli belgelerin hazırlanmasını ve hak kaybının önüne geçilmesini sağlar. Ayrıca, dava süreçleri, delil toplama ve hukuki argümanların doğru sunumu açısından titizlik gerektirmektedir.