Konut ve iş yeri kiraları, hem kiracı hem de mal sahibi açısından ciddi yükümlülükler doğuran bir hukuki ilişkidir. Kiracının barınma hakkı ile ev sahibinin mülkiyet hakkı arasındaki dengenin sağlanması, hukuki çerçevenin doğru şekilde uygulanmasını zorunlu kılar. Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceği ve kiracının hangi haklara sahip olduğu açık biçimde düzenlenmiştir.
Tahliye Süreci Nedir?
Tahliye Tanımı ve Kapsamı
Tahliye, kiracının kira ilişkisi devam ederken ya da sona erdikten sonra kiralanan taşınmazı boşaltması ve teslim etmesi anlamına gelir. Bu işlem yalnızca kanuni şartların oluşması halinde ve mahkeme kararıyla zorla gerçekleştirilebilir.
Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür?
Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Tahliye Nedenleri
Kiracının tahliye edilmesi ancak aşağıdaki nedenlere dayanılarak mümkündür:
1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının kira sözleşmesinden sonra ve yazılı şekilde verdiği bir tahliye taahhüdü geçerlidir. Şartları:
- Yazılı ve imzalı olmalıdır.
- Tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.
- Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)
Aynı kira dönemi içinde iki kez kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı için ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu durumda:
- Her bir gecikme için noter kanalıyla ihtarname gönderilmelidir.
- Bir yıl içinde iki ihtar alan kiracı için mahkemeye başvurulabilir.
3. Konut veya İş Yeri İhtiyacı
Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacında olduğunu ispatlarsa tahliye talep edebilir.
4. Yeniden İnşa veya Onarım
Kiralanan taşınmazın esaslı bir tadilat ya da yeniden inşa gerektirmesi halinde tahliye talebi meşru sayılır. Bu durumda:
- Yapının mevcut haliyle kullanımı imkânsız olmalıdır.
- Tahliye sonrası işleme derhal başlanmalıdır.
5. Yeni Malikin Kullanım İhtiyacı
Taşınmaz satıldığında, yeni malik eğer kendisi veya yakınları için taşınmazı kullanma ihtiyacında ise:
- Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmelidir.
- 6 ay içerisinde dava açılabilir.
Tahliye Süreçlerinin Usul Kuralları
Dava Açılmadan Önce Yapılması Gerekenler
Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmeden önce belirli usullere uyması gerekir. Bu kapsamda:
- İhtar süresi ve yöntemi,
- Tahliye davası açma süresi,
- Yazılı belgelerin geçerliliği önem taşır.
Sürelere Dikkat Edilmesi Gereken Tahliye Halleri
| Tahliye Nedeni | Gerekli Bildirim Süresi | Dava Açma Süresi |
|---|---|---|
| Yazılı tahliye taahhütnamesi | Tahliye tarihinden itibaren 1 ay | 1 ay |
| İki haklı ihtar | Aynı kira yılında 2 ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay |
| Mal sahibinin ihtiyacı | Kira süresi bitiminden itibaren | 1 ay |
| Yeniden inşa veya onarım | Kira bitiminden itibaren | 1 ay |
| Yeni malikin ihtiyacı | Satın alma sonrası 1 ay içinde ihtar | 6 ay içinde dava |
Kiracı Hakları: Kiracı Yasal Hakları Nelerdir?
Barınma Hakkı ve Yasal Güvence
Kiracılar, kira sözleşmesi devam ettiği sürece keyfi biçimde tahliye edilemez. Kanuni neden olmaksızın yapılan tahliye girişimleri geçersizdir.
Sözleşme Süresinin Otomatik Uzaması
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira süresi sonunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa ve mal sahibi bu duruma itiraz etmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Depozito ve Güvence Bedeli
Kiracının tahliyesi sonrası taşınmazda olağan kullanım dışında bir zarar bulunmuyorsa depozito kesintisiz şekilde iade edilmelidir.
Kira Artış Oranı Sınırı
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. Geçici düzenlemelerle bu oran bazı dönemlerde %25 ile sınırlandırılmıştır.
Kiracı Hakkında Haksız Tahliye Girişimlerinin Sonuçları
Hukuka Aykırı Tahliye Denemeleri
Mal sahibinin, mahkeme kararı olmaksızın kilit değiştirme, elektrik-su kesme, tehdit gibi yollarla kiracıyı tahliye etmeye çalışması cezai sorumluluk doğurabilir. Bu gibi durumlarda:
- Kiracı savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
- Sulh hukuk mahkemesinde tazminat davası açabilir.
Mahkeme Kararları Işığında Tahliye Uygulamaları
Yargıtay İçtihatları ve Uygulamadaki Etkileri
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/2656, K. 2017/5097
“Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmesi geçerlilik şartıdır. Sözleşme ile eş zamanlı verilen taahhütler geçersizdir.”
Bu karar, uygulamada en çok tartışılan konulardan biri olan taahhütnamenin geçerliliği meselesine açıklık getirmiştir.
Yargıtay 3. HD, E. 2020/1145, K. 2020/2748
“Mal sahibinin ihtiyacına dayalı tahliye davalarında ihtiyaç ispatlanmalı ve samimi olmalıdır. İhtiyacın keyfi ya da geçici olduğu durumlarda tahliye kararı verilemez.”
Yargıtay, iyi niyet unsurunun tahliye davalarında merkezi öneme sahip olduğunu açıkça belirtmiştir.
Özel Durumlar: Kiracının Korunduğu Haller
Engelli veya Yaşlı Kiracılar
Engelli ya da ileri yaştaki kiracıların barınma hakkı daha sıkı bir şekilde korunur. Mahkemeler bu durumları tahliye takdirinde hafifletici unsur olarak değerlendirebilir.
Pandemi, Doğal Afet ve Olağanüstü Haller
COVID-19 sürecinde olduğu gibi, genel hayatı etkileyen olaylar döneminde kiracının ödeme güçlüğü yaşaması haksız tahliye sebebi oluşturmaz. Mahkemeler bu süreçte, borçlar hukuku ilkeleri doğrultusunda uyarlama taleplerini kabul etmiştir.
Kiracı Lehine İleri Sürülebilecek Hukuki Dayanaklar
Türk Borçlar Kanunu’nda Kiracının Haklarını Koruyan Maddeler
| Madde No | İçerik Özeti |
|---|---|
| TBK m. 344 | Kira artış oranı sınırlandırılmıştır. |
| TBK m. 350 | Mal sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları |
| TBK m. 352 | İki haklı ihtar uygulaması |
| TBK m. 354 | Mahkemeden alınan tahliye kararının zorunluluğu |
| TBK m. 355 | Tahliye sonrası aynı kiracıya 3 yıl süreyle kiralama yasağı |
Örnek Senaryolar ile Açıklayıcı Durumlar
Örnek 1: Yazılı Taahhüt ile Tahliye
Durum: Kiracı, 1 Ocak 2024 tarihinde yazılı olarak “30 Haziran 2024’te çıkacağım” taahhüdü verir.
Çözüm: 30 Haziran’dan itibaren 1 ay içinde dava açılmazsa taahhüt geçerliliğini kaybeder.
Örnek 2: Mal Sahibi Ev Satışı
Durum: Yeni mal sahibi, satın aldıktan 45 gün sonra tahliye için ihtarname gönderir.
Çözüm: Kanunen 1 ay içinde ihtar çekilmeliydi. Süre aşıldığı için tahliye hakkı düşer.
Kiracının Haksız Tahliyeye Karşı Başvurabileceği Yollar
Yasal Başvuru Yolları
1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tespit ve Tazminat Davası
Kiracı, tahliye tehdidi altındaysa veya haksız tahliye edilmişse zararlarının giderilmesi için tazminat davası açabilir.
2. Savcılığa Suç Duyurusu
Elektrik, su kesilmesi gibi yöntemlerle yapılan tahliyeler için ceza soruşturması başlatılabilir. Bu durumda Türk Ceza Kanunu’ndaki “kişiyi hürriyetinden yoksun bırakma” ve “mülkiyet hakkının ihlali” suçları gündeme gelebilir.
Tahliye taahhütnamesi sadece yazılı mı olmalıdır?
Sözlü beyanlar geçersizdir. Yazılı, tarihli ve imzalı olması yasal zorunluluktur.
Kiracı evi boşaltmazsa ev sahibi ne yapmalı?
Ev sahibi, doğrudan tahliye yapamaz. Sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye kararı almak zorundadır.
Depozito ne zaman geri ödenir?
Kiracı tahliye ettikten sonra 3 ay içinde depozito, taşınmazda olağandışı bir hasar yoksa aynen iade edilmelidir.
Kira hukukunda kiracının tahliyesi, ancak açıkça tanımlanmış ve ispatlanabilir hukuki nedenlerle mümkündür. Kiracıların tahliyeye karşı sahip olduğu haklar anayasal düzeyde koruma altındadır. Ev sahipleri için haklı gerekçelere dayalı tahliye süreçleri, yargı yoluyla yürütülmelidir.
Yasal düzenlemeler ve yargı uygulamaları zaman içerisinde değişebilir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, bu makaledeki bilgilerin hukuki danışmanlık yerine geçmediğini önemle belirtiriz. Güncel bilgiler ve sizin özel durumunuza ilişkin hukuki görüş almak için lütfen bizimle iletişime geçiniz.